官方微博       官方微信

  •  

联系我们

咨询热线:4000-186-148  
地址:北京市朝阳区惠河南街龙立东方大厦701室。

您的位置: 网站首页 > 大瀚讲堂 >

必看:“房屋买卖合同”中的27个“陷阱”

来源:未知日期:2020-01-09

  21世纪,”买房”对于我们来说已经成为了人生中的一件大事。但对许多人而言,买房可不是想象的那么简单,稍不注意就会有许多的麻烦。房屋买卖过程中的这27个注意事项,你都知道吗?

房屋买卖

  ▲ 一、签订合同前应当注意的事项

  1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。

  法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。

  2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。(注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)

  法律风险提示:“共有情况”很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。

  3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

  法律风险提示:若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。

  4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。

  法律风险提示:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。

  5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

  ▲ 二、签订合同时应当注意的事项

  6、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。

  法律风险提示(一):在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其代理人出具“授权委托书”(该委托书经过公证法律效果更佳)。

  法律风险提示(二):如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定代理人与其一起签署。

  7、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。

  ▲ 三、房屋交易税费承担应当注意的事项

  8、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)

  法律风险提示:现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷,所以税费由谁承担一定要约定清楚。

  9、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。

  法律风险提示:有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实,尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能是一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款,否则当你知道真相时,追悔莫及……

  10、明确约定“公共维修基金”的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续。

  法律风险提示:“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户,现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证,而无权享用该公共维修基金的情形,再加上时间久了,很可能联系不到原房主,从而无法对“公共维修基金”进行过户。

  ▲ 四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

  11、写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。

  12、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。

  13、“资金监管”付款方式可以极大的保证双方的交易安全。

  14、几种常见付款方式应当注意:明确约定甲乙双方过户的时间节点;明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限;明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

  15、【特殊】:所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下,防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险。

  ▲ 五、房屋的户口迁出应当注意的事项

  16、一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。

  法律风险提示:如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,报警和起诉都不能直接解决。

  ▲ 六、购买“学区房”应当注意的事项

  17、购买“学区房”应当注意

  (1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区,有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是“学区房”。

  (2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。

  (3)一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋,如果孩子户口无法迁入,那么孩子的名校梦,只能去梦中实现了。

  (4)将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去,并约定好违约责任。(口说无凭,写进合同里也算有个保障)

  (5)最后,房屋主要还是用来居住的,所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要,切勿一味追求“学区房”而因小失大。

  ▲ 七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项

  18、对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。

  19、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。

  ▲ 八、房屋的交付应当注意的事项

  20、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事。

  法律风险提示:如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”,这样的约定太过于模糊,往往很难起到保障作用。

  21、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。

  22、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。

  23、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。

  24、最后提醒一下卖方,在房屋没有完成过户手续之前,最好不要轻易将房屋交付买方。

  法律风险提示:如果卖方提前交房,一旦出现买方无法过户等情形,双方很可能会产生纠纷。俗话说:请神容易送神难,打算提前交房的卖方,最好权衡一下利弊再做决定。

  ▲ 九、合同尾部签章应当注意的事项

  25、买卖双方签章和按手印要确保清晰,禁止代签代按。

  26、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。

  27、准确填写合同签订时的具体日期。

所属类别: 房地产案例

该资讯的关键词为:租赁房屋、拆迁补偿